宅地出让“两集中”丨新靴落地，房企再入生死局？

春分在即，寒意乍起。宅地供应新政出台，为房企戴上“新箍”。

众所周知，从地产黄金十年至今的每一个阶段，投资拿地备粮储仓，均关乎房企的后续库存规模和回款，以及企业的长远持续发展。在何时何地拿地、拿什么利润的地，从来都是开发商战略层面的命题。产品和营销再厉害，拿不到地，一切都是空谈。

那么，“两集中三供应”会成为压死开发商的最后一根稻草吗？

新靴落地

此前网传实施宅地供应两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动）、全年发布住宅用地公告不能超过3次的城市共有22个，分别是北上广深4个一线城市，以及包括重庆在内的18个二线城市。

是靴子总要落地。

纵观2020年1月至2021年2月重庆中心城区（主城9区）招拍挂市场，共成交310幅土地。其中，2020年11-12月土地供应的幅数及总建筑面积位列过去14个月的一二位。

重庆中心城区2020年01月--2021年2月招拍挂土地成交汇总

（数据来源：克而瑞CRIC）

跨年之后，2021年2月的供地量骤然减少至4幅，仅为同比的50%；同时，溢价率却达36.64%。这一现象是否受“两集中”新政影响？重庆市规划和自然资源局对记者表示，相关确切信息还需等待正式官宣发文。

然而，大渡口某地块公开出让公告于2021年2月23日公布，却又在2月27日被中止，更让人揣度新政是否已悄然在重庆落地。

图源：重庆公共资源交易监督网

生死之困

决定房企生死的，一是地，二是钱。

去年以来，相继出台了于今年1月1日开始实行的针对房企的“三道红线”政策，以及针对银行的“两道红杠”政策，被业界解读为中国楼市资管重磅加码。如今，随着集中供地政策的出台，房地产行业已是三道”紧箍咒“叠加压身。

土地供应频次减少、土拍溢价率走高、资源竞争激烈、融资压力山大……房企就算未陷八面埋伏也难防四面楚歌。

早在2016年，重庆市原市长黄奇帆就算过一笔账：当时重庆共形成了3100个房地产公司，全市人口3100万人，平均每万人一个房企。所以，重庆“3年关掉1500个房地产公司”、“让僵尸企业、空壳企业入土为安”、“企业有生有死有进有出”才更符合现代市场经济的一般规律。

图源：央广网

五六年过去了，重庆到底还有多少家房企？相关部门的统计数据表明，截止2020年12月，重庆中心城区（主城9区）年开发体量达1万方及以上且具备资质的开发企业仅170家左右，这其中还包括了不少仅余少量车库、零星商业等尾盘在售的开发商。

房企之本就是搞开发，在年开发量1万方这样的低门槛统计数据之下，就算重庆现在还有2000家以上的开发企业，其中的空壳公司和僵尸企业也应该占比颇重。究其原因，相关部门负责人一语中的：“有些房企没有地了，也不好拿到地，所以长期来看，是无法持续运转经营的。”

重庆楼市，活着的开发商正在断崖式锐减。　

风起楼塌

可以肯定的是，宅地供应“两集中”并不是行业普惠。在重庆市房地产商会前秘书长潘克武看来，不排除这道新政是某些中小房企的“病危通知书”。

潘克武

（图源：由受访者提供）

潘克武认为，重庆的城市发展与扩张，每年吸引20多万人进城，整体房价不高，处于良性健康发展状态。但是，重庆每年的开发体量与深圳相当，深圳却只有300多家房地产企业，和重庆相差数倍。“一个良好的平衡态的市场，是不需要这么多开发商的，未来，重庆房企数量会减少90%。”

在他眼中，此次”两集中“调控落地，整个市场会“一人感冒全家吃药”，将加快很多房企的离场步伐。其中，开发过一两个项目之后再无储备的开发商是没有办法再经营下去的，“因为在以钱和地为筹码的赌桌上，在大型房企和央企国企面前，中小开发商只会完败。”

潘克武表示：“我在2004年为中国房地产金融论坛致开幕词时就谈到过，金融是房地产的血液。在以前，房企收支就如用10个锅炒菜，8个锅盖就行，只要动态平衡，企业经营就没有问题。现在针对资管和集中拿地的政策出台，大部分开发商的锅盖就盖不过来了。毕竟，一年集中在三次拿地，中小房企的资金筹措能力、产品研发能力甚至盈利模式都面临很大挑战。“

最后，他对中小房企的生存现状表达了浓重的担忧：“如果说以前的调控更多是发出预警，那么现在的重点城市供地政策就是对房企釜底抽薪。这剂猛药之下，撤退还是挣扎？开发商特别是中小房企要早做打算。转型发展、寻求合作或者被并购也不失为生存之道。”

何去何从

“两集中三供应”最引人瞩目的是土拍市场信息与资源的集中管控，同时将对房企短期资金或将形成巨大挑战。这样的格局下，土地并非房企想拿就能拿。各家房企的反应究竟如何呢？

虽然还没有看到新政在重庆落地的时间表，部分房企还是对央广网阐明了态度。龙湖地产重庆公司表示，如果新政来临，龙湖会拥抱规则上的变化，充分发挥自身优势，同时进行内部调节，积极把握更多机会。

某大型地产集团重庆区域营销负责人认为“两集中”新政对其任职的企业是一桩好事，因为“手里有钱，进货正当时。”对于现金流良好的企业，”一年三次土拍都是可以闷声发大财的机会“。

在行业进入降负债、减杠杆、集中拿地的阶段，销售回款对高周转房企而言，无疑就是造血中枢。那么，新政之下，高周转房企的营销端或将迎来变革。重庆某房企投拓负责人表示：“重点在于什么样的销售节奏与营销节点才能面对集中的拿地资金需求。从这个角度来看，投资端和营销端都需要去调整适应，这也对开发商运营提出了更高要求。”对于未来是否考虑联合拿地这条路，该负责人认为，此前外地入渝大开发商联合拿地的情况就非常多，以后中小企业也可以联手发展，”多研究合作模式，毕竟和而不同路才更宽广“。

此外，不少接受采访的重庆楼市TOP50开发商表示，相关举措还在研究讨论之中，目前没有明确定论。

（图源：2019年年报）

不难看出，拿地新政对TOP30房企中资管”三道绿线“的房企，如龙湖、金地等影响不大。而在三道都是红线的房企中，像华夏幸福这样土储分布过于单一的企业，将迎来不少隐患，不过，该企业已于近年退出了重庆市场。

写在最后

2021年3月，重庆仲春的阳光里。重庆大学房地产学院的黄老师打开了她曾任班主任的2004级MBA班微信同学群，曾经65人的班级，入群的只有32人，除了两位已经去世的同学，其余30多人完全失联。找不到人的原因，也许是资不抵债后跑路不敢现身，也可能是急流勇退后避世不问江湖，只留下寂静的班级群和朋友圈。

回想始于千禧年的“00年代”，班中的同学不是开发商老板就是同时操盘几个城市项目的职业经理人。那个时候，在重庆拿地算什么，到海南去买别人修好的楼，觉得不好看炸掉重建，照样利润丰厚。美酒豪车更是不再话下。

曾几何时，模式粗放、遍地是金就是房地产行业的代名词。经过多轮洗牌，房企面临竞争压力越来越大，市场集中度也越来越高。随着土储资源竞争的激烈、在风险和利润刀头“舔血”的开发模式一去不返了。

优胜劣汰，孱弱者被淘汰，甚至成为优秀者的养料，才是一个行业良性发展的标志。

2021年了，活着就好。

（文/叶林）